Pracownia projektowo-usługowa „gama” s c. Zbigniew Gałuszka. Krzysztof Mularczyk



Pobieranie 1.97 Mb.
Strona15/17
Data28.04.2016
Rozmiar1.97 Mb.
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   17

KIERUNKI ROZWOJU GMINY UDANIN


      1. Kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy Udanin

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym studium jest dokumentem określającym politykę przestrzenną gminy. Ustalenia zawarte w tej części niniejszego dokumentu wyrażają kierunki zagospodarowania przestrzennego i lokalne zasady zagospodarowania terenu gminy. Nie ma tu jednak ścisłego przesądzenia o granicach zainwestowania i użytkowania terenu, co powinno być dokładniej określane na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W studium zostały określone kierunki i generalne zasady zagospodarowania poszczególnych obszarów gminy. Studium zawiera również elementy postulowane i zalecane, które warto wprowadzić, aby właściwie określać i realizować politykę przestrzenną gminy w zgodzie z ładem przestrzennym, poszanowaniem i zachowaniem wartości środowiska przyrodniczego i kulturowego.

        1. Kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz przeznaczeniu terenów

W dużej mierze o kierunku rozwoju gminy decydują bardzo korzystne warunki klimatyczne oraz doskonałe warunki glebowe, które predysponują gminę do spełniania funkcji rolniczych oraz usługowo-produkcyjnych, związanych z jego obsługą. Jednakże należy przy podejmowaniu decyzji mieć na uwadze bardzo niską bioróżnorodność przyrodniczą środowiska naturalnego i dlatego też ogromnie ważna jest ochrona środowiska oraz podejmowanie działań rekompensacji przyrodniczej, a także podnoszenie świadomości ekologicznej mieszkańców.

Rozwój osadnictwa przewiduje się w oparciu o istniejące ośrodki, istniejącą sieć dróg oraz infrastrukturę techniczną. Należy dążyć do ograniczenia rozproszenia zabudowy poprzez przyjęcie zasady dogęszczania istniejących jednostek osadniczych. Szczególną uwagę należy poświęcić rozwojowi agroturystyki.

Gmina charakteryzuje się bardzo niskim poziomem lesistości, co jest zjawiskiem charakterystycznym dla gmin o dużej ilości gleb bardzo dobrej jakości. Większość lasów skoncentrowana jest w zachodniej części gminy na terenach Wzgórz Strzegomskich. Część środkowa i zachodnia jest prawie bezleśna, występują tam jedynie niewielkie zagajniki. Przewiduje się ochronę istniejącego drzewostanu zgodnie z przepisami odrębnymi.

Obszary wielofunkcyjnego rozwoju gospodarczego obejmującego przemysł, handel i inne usługi ze zlokalizowane są głównie w północnej części gminy (przy drodze wojewódzkiej nr 345) oraz pomiędzy miejscowościami Ujazd Górny i Karnice. Ze względu na typowo rolniczy charakter gminy mogą się tu rozwijać firmy z branży przetwórstwa rolno-spożywczego, hurtu płodów rolnych i obsługi agrotechnicznej rolnictwa.

W wyniku znacznego przeobrażenia środowiska naturalnego związanego z intensywną produkcją rolną na obszarze gminy nie występują tereny objęte formami ochrony przyrody i krajobrazu. Z punktu widzenia struktury i funkcjonowania ciągłego systemu przyrodniczego gminy, największe znaczenie ma korytarz doliny Cichej Wody. Szczególną ochroną należy objąć ponadto wszelkie doliny rzeczne oraz rowy melioracyjne, które stworzą powiązania wewnętrzne w skali lokalnej.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Dolnośląskiego1 nie przewiduje realizacji zadań rządowych oraz samorządowych, o których mowa w art.39, ust.5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.




        1. Tereny mieszkaniowe

Tereny mieszkaniowe postuluje się realizować przede wszystkim jako budownictwo jednorodzinne i w powiązaniu z istniejącą siecią osadniczą. Szczególnie mieszkalny charakter mają mieć tereny charakteryzujące się położeniem w obszarze dogodnego dojazdu, oraz w obszarach gdzie istnieją już sieci infrastruktury technicznej.

Duże znaczenie ze względu na rozwój mieszkalnictwa ma objęcie terenu gminy planem rozbudowy sieci wodociągowej, budowy kanalizacji oraz innych mediów. Rozwój funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej przewiduje się dla wszystkich wsi gminy.

Zabudowa mieszkaniowa powinna uwzględniać ograniczenia wynikające z uciążliwości lokalizowania obiektów mieszkalnych w bezpośrednim sąsiedztwie dróg kołowych o natężonym ruchu samochodowym oraz obszarów przemysłowych. Pod uwagę winny być brane również ograniczenia związane z występowaniem w bezpośrednim sąsiedztwie obszarów cennych kulturowo.


        1. Osadnictwo

Przewiduje się zagęszczenie sieci osadniczej. Postuluje się porządkowanie i sanację istniejącej zabudowy. Należy jednocześnie dążyć do ograniczenia rozproszenia zabudowy poprzez przyjęcie zasady dogęszczania istniejących jednostek osadniczych.

Przewiduje się powstawanie sieci osadniczej w oparciu o istniejące ośrodki, istniejącą sieć dróg oraz infrastrukturę techniczną istniejącą i projektowaną. Jako zasadę przyjmuje się kontynuację dotychczasowych kierunków rozwoju przedstawionych na rysunku studium.




        1. Tereny gospodarczo - usługowe

Z uwagi na bardzo korzystne warunki klimatyczne oraz doskonałe warunki glebowe gmina Udanin predysponuje do spełniania funkcji rolniczych oraz usługowo-produkcyjnych, ze szczególnym nastawieniem na działalność branży przetwórstwa rolno-spożywczego, hurtu płodów rolnych i obsługi agrotechnicznej rolnictwa.

Pod działalność produkcyjno - usługową wskazano w studium dwa duże kompleksy zlokalizowane z dala od zabudowy mieszkaniowej wsi, na gruntach o znacznym udziale gleb gorszych niż III klasa. Do obszarów tych należą:



  • teren w północnej części gminy, położony przy drodze wojewódzkiej nr 345 Wilczków – Strzegom w pobliżu projektowanego węzła autostradowego „Budziszów” wskazany do zagospodarowania w I ETAPIE ze względu na dogodną obsługę komunikacyjną,

  • teren pomiędzy miejscowościami Ujazd Górny i Karnice, w pobliżu istniejącego kompleksu zakładów zbożowych i linii kolejowej wskazany do zagospodarowania w II ETAPIE ze względu na konieczność rozbudowy sieci dróg dla obsługi komunikacyjnej terenu.

Absolutnym rygorem obowiązującym na terenach działalności gospodarczej jest dyrektywa niedopuszczania do działalności inwestycyjnej, która mogłaby pogorszyć stan środowiska. Zasięg oddziaływania obiektów uciążliwych nie powinien wykraczać poza teren zakładu. Dodatkowo, dla ochrony przyległych terenów upraw rolnych przed rozprzestrzenianiem się zanieczyszczeń, należy wprowadzić pasy zieleni izolacyjnej na terenach własnych inwestorów.


Wobec silnej konkurencji poszczególnych samorządów w walce o nowych inwestorów podstawowym elementem rozstrzygającym o konkretnej lokalizacji zakładu/firmy jest kompleksowe przygotowanie terenów pod działalność gospodarczą. Dotyczy to głównie odpowiednio położonych i uzbrojonych działek budowlanych/inwestycyjnych, na których bez problemów technicznych i administracyjnych można wybudować w szybkim czasie obiekty służące produkcji lub usługom. Dlatego też bardzo istotnym jest, aby to gmina, po wytypowaniu obszarów pod inwestycje zewnętrzne (ze wskazaniem dopuszczalnych sektorów i branż), sukcesywnie przygotowała odpowiednie wyposażenie infrastrukturalne w ich otoczeniu (energia elektryczna, sieci telekomunikacyjne, drogi dojazdowe, wodociągi i kanalizacja).


        1. Kierunki i zasady kształtowania rolniczej przestrzeni produkcyjnej

Gmina Udanin to gmina typowo rolnicza. Rolnictwo jest podstawowym elementem jej bazy ekonomicznej oraz dominującym działem gospodarki narodowej w gminie. Pomimo to studium zakłada pewne ograniczanie terenów rolniczych gminy, na rzecz dolesień, rozwoju zabudowy mieszkaniowej, a także, w wybranych obszarach zabudowy gospodarczo-usługowej.

Większość gospodarstw rolnych w gminie nie przekracza 5 ha, nie przynoszą dużych zysków, zatem nie można zainwestować w ich rozbudowę czy też mechanizację. Rolników nie stać też na zakup nowych urządzeń, które mają duży wpływ na efektywność gospodarki rolnej. Władze gminy muszą stworzyć, zatem mechanizmy integrujące struktury wiejskie i wspierające unowocześnianie się tych struktur.

Modernizacja rolnictwa musi iść w parze ze przemianami strukturalnymi. Konieczne jest:


  • przekształcenie struktury wielkościowej gospodarstw,

  • zwiększenie powierzchni gospodarstw (pow. 25 ha) z ukierunkowaniem na produkcję polową lub hodowlaną, dzięki czemu gospodarstwa będą w stanie sprostać wymogom rynku odnośnie jakości, nowoczesności odmian oraz utrzymania standardów wytwarzanych produktów,

  • specjalizowanie gospodarstw małych w pracochłonnych lecz opłacalnych działach produkcji takich jak: warzywa, owoce, zioła, rośliny ozdobne, rośliny specjalne dla przemysłu farmaceutycznego.

Wdrożenie specjalizacji i nowoczesnych technologii wymaga stosowania specjalistycznego sprzętu. Ze względu na wysoką cenę maszyn rolniczych powinny powstać spółki rolnicze i grupy producenckie wspólnie użytkujące maszyny oraz przedsiębiorstwa świadczące usługi z zakresu mechanizacji prac polowych. Tworzenie grup producenckich łączących ok. 10 rolników, poza wspólnym użytkowaniem maszyn, umożliwia:



  • uzyskiwanie kredytów inwestycyjnych i kredytów obrotowych oraz korzystać ze środków UE,

  • wyeliminowanie pośredników pomiędzy producentami żywności a przemysłem rolno-spożywczym,

  • możliwość negocjacji ceny i możliwość kontraktacji,

  • obniżenie kosztów produkcji.




        1. Kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej

Niezbędnym czynnikiem aktywizacji poszczególnych obszarów gminy jest poprawa stanu technicznego istniejącej infrastruktury drogowej, komunalnej oraz społecznej, jak również wdrażanie nowych rozwiązań w tym zakresie. Studium zakłada systematyczny, równoległy z zagęszczaniem sieci osadniczej oraz liczbą inwestycji rozwój infrastruktury technicznej. W szczególności objęcie wszystkich siedlisk dostępem do wodociągu i kanalizacji, oraz sieci gazociągowej. Zakłada się zwiększenie sieci energetycznej oraz rozbudowanie telefonii. Przewiduje się zwiększenie liczby abonentów, przez zwiększenie liczby przyłączy i modernizacje (w miarę potrzeb) centrali telefonicznych.

Realizacja takich przedsięwzięć jest podstawą do szybszego oraz kompleksowego rozwoju lokalnego poprzez przyciąganie nowych inwestorów i wzmocnienie konkurencyjności firm istniejących. Jednocześnie ma ona służyć poprawie jakości życia mieszkańców, co w perspektywie przyczynić się powinno do odwrócenia niekorzystnego trendu migracji ludności.


Infrastruktura komunikacyjna

W zakresie infrastruktury komunikacyjnej studium przewiduje:



  • modernizację dróg wojewódzkich nr 363 i 354 do uzyskania parametrów dróg klasy G,

  • możliwość modernizacji dróg publicznych na terenie gminy z dostosowaniem ich do warunków wynikających z obowiązujących przepisów, w tym: obejścia miejscowości, poszerzenia przekroju poprzecznego, korekty nienormatywnych łuków, przebudowę skrzyżowań, budowę zatok autobusowych itp.,

  • poprawę stanu technicznego większości dróg powiatowych ze szczególnym zwróceniem uwagi na obsługę rolnictwa (dostosowanie parametrów dróg do ruchu pojazdów rolniczych),

  • korektę tras w Ujeździe Górnym i w Pielaszkowicach,

  • rezerwę terenu pod projektowane obwodnice wsi Jarostów i Ujazd Górny,

  • przebudowę odcinków dróg o nawierzchni gruntowej na nawierzchnię utwardzoną,

  • budowę jednostronnych lub obustronnych (w zależności od zabudowy i możliwości terenowych) chodników na terenach zabudowanych celem segregacji ruchu kołowego i pieszego,

  • budowę systemu tras rowerowych, możliwie nie pokrywających się z drogami samochodowymi, do miejsc atrakcyjnych pod względem turystycznym i rekreacyjnym, a także jako dogodnych dojazdów do pracy rowerami,

  • reaktywowanie transportu kolejowego(głównie do przewozu płodów rolnych i materiałów masowych), po analizie opłacalności przewozów.

Zgodnie z „Programem Budowy Dróg Krajowych na lata 2008-2012” (Uchwała Nr 163/2007 Rady Ministrów z dnia 25 września 2007 r.) studium zakłada przebudowę i modernizację autostrady A4 jako autostrady płatnej wg ustaleń określonych w decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Nr GP-1/A-4/20/EM-AS/98/348 z dnia 18 stycznia 1999 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej A-4 Krzyżowa-Wrocław dla odcinka przebiegającego na terenie województwa legnickiego (od km 50+123,00 km 122+684,00) z uwzględnieniem:

  • likwidacji istniejących zjazdów z A4,

  • stref ponadnormatywnego oddziaływania autostrady na środowisko,

  • warunków wynikających z przepisów szczególnych:

  • linia zabudowy dla obiektów budowlanych – 50 m od autostrady i węzła,

  • urządzenia infrastruktury technicznej należy prowadzić poza linią rozgraniczającą autostrady wyznaczoną w przytoczonej powyżej decyzji.

Należy zwrócić uwagę na realizację zabezpieczeń przed uciążliwością związaną z ruchem na autostradzie (zwłaszcza w rejonie Sokolnik).

Przy realizacji MOP I „Jarosław” i MOP I „Pichorowice” należy zabezpieczyć powiązania drogowe dla obsługi technicznej i gospodarczej obu MOP. Lokalizacja MOP przy autostradzie na terenie gminy jest korzystna dla gminy i winna być wykorzystana dla rozwoju gminy (zatrudnienie, dostarczanie produktów rolnych, reklama i promocja gminy). Istnieje możliwość powiązania MOP I „Jarosław” z parkiem i obiektami zabytkowymi i rekreacyjnym w Pielaszkowicach (np. budowa motelu i zapewnienie dojazdu do MOP-u) oraz MOP I „Pichorowice” z Jarosławiem, a także wzajemne połączenie obu MOP – ponad autostradą.


Zasady rozwoju infrastruktury komunikacyjnej:

  • przewiduje się utrzymanie obecnej sieci dróg gminnych do połączeń między wsiami i zakładami oraz połączenie ich z siecią wojewódzką,

  • przy lokalizowaniu obiektów budowlanych na terenach sąsiadujących z drogami należy uwzględnić strefy ograniczonego użytkowania terenu tj.:

  • strefę wyłączoną z wszelkiej działalności budowlanej, wyznaczoną położeniem linii zabudowy, określoną przepisami ustawy o drogach publicznych - (Dz.U.00.71.838),  

  • strefę uciążliwości dróg dotyczącą obiektów z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi w budynkach mieszkalnych i użyteczności publicznej. Minimalne dopuszczalne odległości od drogi wynoszą w tym przypadku:

Klasa techniczna

Budynki jednokondygnacyjne

Budynki wielokondygnacyjne

Szpitale, sanatoria i inne wymagające szczególnej ochrony

A

120

150

300

S

90

110

250

GP

50

70

200

G, Z

30

40

130

L, D

15

20

80




  • strefę uciążliwości drogi, która określa pas terenu narażony na szkodliwe działanie hałasu, spalin i innych elementów toksycznych. Odległości granicy tej strefy od krawędzi jezdni w uzależnieniu od średniorocznej wielkości natężeń ruchu na drodze wynoszą od 50 do 200m.

Lokalizacja budynków w tej strefie wymaga zastosowania w obiektach zabezpieczeń wymaganych odpowiednimi przepisami prawa budowlanego – Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 202 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 02.75.960 z póź, zm.) lub założenia elementów osłonowo-ekranujących staraniem Inwestora danego obiektu.
Infrastruktura techniczna

Kierunkami działań gminy Udanin w obszarze gospodarki komunalnej i ochrony środowiska są obecnie:



  • budowa oczyszczalni ścieków w Ujeździe Dolnym o przepustowości Q=455 m3/d,

  • realizacja kanalizacji zgodnie z „Koncepcją programową kanalizacji sanitarnej i oczyszczalni ścieków Gminy Udanin” we wsiach: Ujazd Dolny, Ujazd Górny, Karnice,

  • wsparcie budowy przydomowych oczyszczalni ścieków m.in. przy wykorzystaniu nowego działania w ramach PROW w miejscowościach, gdzie realizacja kanalizacji zbiorczej nie jest uzasadniona, ze względu na warunki terenowe lub koszty jednostkowe budowy i eksploatacji,

  • podłączenie do wodociągu mieszkańców, którzy dotychczas nie korzystają z wodociągu. Dotyczy to szczególnie przysiółka Dąbki,

a w kolejnym etapie:

  • realizacja kanalizacji we wsiach: Jarostów, Jarosław, Pichorowice, Pielaszkowice, Sokolniki,

  • wykonanie nowego rezerwowego ujęcia wody pitnej dla wodociągu Lusina, w związku z przewidywanym rozwojem produkcji rolnej w gminie,

  • wzmocnienie systemu ewidencji i nadzoru nad zbiornikami bezodpływowymi; zmierzające do likwidacji punktowych zrzutów ścieków komunalnych do lokalnych odbiorników (proponuje się wprowadzenie rejestru mieszkańców nie korzystających z usług firm dowożących ścieki do stacji zlewnej),

  • dalsza realizacja i ulepszanie projektów segregacji oraz selektywnej zbiórki odpadów.

Zasady rozwoju infrastruktury technicznej:


elektroenergetyka:

  • ustala się obowiązek zachowania normatywnych odległości zabudowy od istniejących i projektowanych linii elektroenergetycznych,

  • dopuszcza się możliwość eksploatacji i modernizacji elementów sieci elektroenergetycznej oraz możliwości jej odbudowy, rozbudowy i przebudowy w oparciu o:

  • elektroenergetyczne linie napowietrzne 110 kV,

  • elektroenergetyczne linie napowietrzne 20 kV i 0,4 kV,

  • elektroenergetyczne stacje transformatorowo-rozdzielcze 110/20 kV,

  • elektroenergetyczne linie kablowe 20 kV i 0,4 kV,

  • stacje transformatorowe 20/0,4 kV.

    • wzdłuż planowanej linii elektroenergetycznej o napięciu 110 kV ustala się strefę ochronną (o szerokości 47m po 23,5m od osi linii w obu kierunkach), w obrębie której obowiązują ograniczenia w użytkowaniu,

    • dla zaopatrzenia w energię elektryczną nowych obszarów zabudowy mieszkaniowej i przemysłowo-usługowej niezbędna będzie budowa nowych stacji transformatorowych 20/0,4 kV, linii zasilających kablowych i napowietrzno-kablowych 20 kV oraz sieci rozdzielczej nN,

    • na obszarze gminy dopuszcza się realizowanie inwestycji związanych z wykorzystaniem alternatywnych źródeł energii (np. elektrownie wiatrowe), w wyznaczonych miejscach określonych na rysunku studium,

    • przy wyznaczaniu lokalizacji elektrowni wiatrowych musi być zachowana właściwa odległość od  zabudowy przeznaczonej na stały pobyt ludzi, która spełnienia warunki wynikające z norm dopuszczalnego poziomu hałasu w środowisku,

    • dla potrzeb planowanych elektrowni (zespołów elektrowni wiatrowych itp.) dopuszcza się budowę niezbędnych stacji transformatorowych SN/110 kV oraz linii napowietrznych 110 kV łączących planowane stacje SN/110 z elektroenergetyczną siecią dystrybucyjną.




        1. Obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody i krajobrazu kulturowego
      1. Polityka ochrony środowiska przyrodniczego


Absolutnym rygorem wynikającym z zasad ekorozwoju powinna stać się dyrektywa niedopuszczania do działalności inwestycyjnej, która mogłaby pogorszyć stan środowiska.

Zasoby przyrody muszą podlegać skutecznej ochronie we wszystkich jej komponentach w oparciu o obowiązujące przepisy. Zagadnieniem szczególnej wagi jest ochrona zasobów wód podziemnych i powierzchniowych, a także większych ujęć wody. Warunkiem skutecznej ich ochrony jest racjonalne wykorzystanie zasobów dyspozycyjnych wód, proekologiczne inwestycje oraz konsekwentne działania administracyjne na rzecz porządkowania gospodarki wodno-ściekowej zlewni rzek.



W celu zapewnienia właściwej ochrony walorów naturalnych niezbędne będzie zastosowanie się do następujących podstawowych zasad:

  • zachowanie różnorodności ekologicznej,

  • wykluczenie destrukcyjnych form działalności gospodarczo-produkcyjnej,

  • wzmożona ochrona zasobów środowiska (gleby, lasy i zadrzewienia, wody otwarte itp.) oraz naturalnej konfiguracji terenu (skarpy, krawędzie tarasów i inne),

  • przeznaczanie obszarów głównie na potrzeby rolnictwa, leśnictwa, rekreacji itp. w skali, formach i przy zastosowaniu technologii nie kolidujących z wymogami ochrony środowiska,

  • oparcie miejscowego rolnictwa na kryteriach ekologicznych,

  • preferencje w przeznaczeniu terenów na cele rekreacyjne (dla form publicznych form rekreacji),

  • zwiększenie obszarów leśnych i zadrzewionych zwłaszcza w obrębie gruntów słabych i zawodnych w uprawie rolniczej,

  • utrzymanie wód w najwyższych obowiązujących klasach czystości oraz podno­szenia retencji wodnej w każdej postaci (zbiorniki wodne, zabiegi fitomelioracyjne itp.),

  • rekultywacja terenów o obniżonych walorach przyrodniczych,

  • wzbogacenie i naturyzacja oraz przestrzenna integracja małych form krajobrazowych (zadrzewienia śródpolne i przydrożne, małe oczka wodne itp. elementy wytwarzające lokalne kanały ekotonowe) na obszarach monokultur rolnych, gdzie zalesienia ze względu na jakość gleb są raczej niemożliwe,

      • ochrona i odtwarzanie możliwie jak najszerszych korytarzy ekologicznych i roślinnych pasów ochronnych spełniających funkcję izolacyjną wzdłuż cieków aby zmniejszyć możliwość spływu powierzchniowego zanieczyszczeń do wód powierzchniowych,

      • w celu ochrony wód powierzchniowych i podziemnych przed zanieczyszczeniami konieczne jest kompleksowe rozwiązanie gospodarki wodnej, ściekowej (ścieki bytowe, komunalne, przemysłowe, wody opadowe i roztopowe) oraz gospodarki odpadami,

      • zakaz grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu oraz umożliwienie dostępu do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymaniem wód, zgodnie z art. 27 i 28 „Prawa wodnego”,

      • pozostawienie dla celów konserwacji pasa terenu, wolnego od wszelkiej trwałej zabudowy, wynoszącego minimum 4,0 m, mierzonego od górnej krawędzi skarpy cieku,

      • w przypadku zwiększenia spływu wód opadowych do rowów melioracyjnych w wyniku zmiany sposobu użytkowania gruntów rolnych na budowlane, należy rozważyć konieczność opracowania koncepcji przebudowy urządzeń melioracyjnych, w celu spełnienia nowych warunków hydrologicznych,

      • zarurowanie istniejących rowów melioracyjnych może nastąpić tylko na podstawie dokumentacji technicznej wraz z odpowiednimi decyzjami,

      • projektowane inwestycje powinny uwzględniać istniejące urządzenia melioracyjne i zapewniać ich prawidłowe funkcjonowanie,

      • odprowadzanie wód opadowych do urządzeń melioracyjnych możliwe jest na podstawie pozwoleń wodnoprawnych.

Dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania środowiska przyrodniczego i łączności przyrodniczej terenów niezwykle ważne są występujące na danym terenie powiązania przyrodnicze. Najważniejszym warunkiem prawidłowego funkcjonowania naturalnych ekosystemów jak również niezbędnym warunkiem ich skutecznej ochrony, jest zapewnienie ciągłości pomiędzy obszarami o wysokiej bioróżnorodności. Zapewnia ona możliwość wymiany genowej w obrębie występujących populacji roślin i zwierząt, przez co warunkuje ich zdrowotność, prawidłowy rozwój oraz zwiększa stabilność i odporność ekosystemów.

Z punktu widzenia struktury i funkcjonowania ciągłego systemu przyrodniczego gminy, największe znaczenie ma korytarz doliny Cichej Wody, która jest lewobrzeżnym dopływem Odry, ta z kolei jest korytarzem ekologicznym o znaczeniu międzynarodowym i należy do Krajowej Sieci Ekologicznej EKONET– PL. Należałoby wykorzystać ten fakt, że względu na bardzo szczątkowy charakter sieci ekologicznej, który charakteryzuje się brakiem ciągłości funkcjonalnej i przestrzennej oraz wykazuje się niską stabilnością ekologiczną wynikającą z drobnopowierzchniowego charakteru większości elementów, silną izolacją przestrzenną i penetracją antropogeniczną.

Należałoby objąć szczególną ochroną wszelkie doliny rzeczne na terenie gminy, zarówno doliny rzeczne jak również rowy melioracyjne, które stworzą powiązania wewnętrzne w skali lokalnej. Mogą się stać lokalnymi ekologicznymi sięgaczami, które zapewnić mogą powiązania terenem wsi oraz enklawami leśnymi powiązania i wymianę organizmów, tym samym zwiększając bioróżnorodność.

      1. Fermy wiatrowe


Obszar gminy Udanin jest dość ubogi pod względem chiropterofauny i ornitofauny, ze względu na znaczne przekształcenie środowiska. W wyniku intensywnie prowadzonej gospodarki rolnej doszło do zaniku trwałej szaty roślinnej oraz skromnego udziału zadrzewień i zakrzywień, które mogłyby stanowić potencjalne miejsca służące ptakom i nietoperzom jako miejsca żerowania oraz jako trasy migracji. Potencjalnym zagrożeniem dla ptaków i nietoperzy może być lokalizacja elektrowni wiatrowych, gdyż zwierzęta podczas lotu mogą wejść w kolizję z turbiną. Kolizja taka jest tym prawdopodobniejsza, że turbiny wiatrowe lokalizuje się często w miejscach występowania prądów powietrznych, wykorzystywanych także przez migrujące ptaki.

Tereny, na których dopuszczono lokalizację ferm wiatrowych, zlokalizowane są w obszarze silnie przekształconym przez człowieka, gdzie intensywnie prowadzona działalność rolnicza doprowadziła do powstania monotonnego, homogenicznego krajobrazu rolniczego, pozbawionego zadrzewień śródpolnych, oczek wodnych, czy wilgotniejszych obniżeń terenu. Melioracja doprowadziła do znacznego zmniejszenia powierzchni obszarów podmokłych, a istniejące wcześniej naturalne tereny łąkowe zajęły uprawy monokulturowe i pastwiska. Znikoma mozaikowość krajobrazu rolniczego spowodowała, że tereny przeznaczone pod lokalizację ferm wiatrowych nie są miejscem licznego gniazdowania ptaków i nietoperzy, jak również nie pełnią dla nich ważnej funkcji.

Budowa ferm wiatrowych może mieć wpływ na gatunki związane z terenami rolniczymi i zabudową wiejską, gdyż pozostałe gatunki bądź występują nielicznie, bądź poruszają się poniżej 50m (zakładany zasięg końcówki łopat wirnika). Dla uniknięcia potencjalnych kolizji wszystkie lokalizacje planowanych elektrowni wiatrowych należy w maksymalnym stopniu odsunąć od zabudowań oraz potencjalnych żerowisk i korytarzy migracyjnych. By zmniejszyć śmiertelność ptaków, spowodowaną kolizjami z turbinami wiatrowymi, stosować powinno się dodatkowo specjalne oznakowanie, zwiększające widoczność elektrowni.

Dla właściwego oszacowania ryzyka, jakie dla środowiska może stanowić budowa ferm wiatrowych, należy przeprowadzić szczegółową inwentaryzację przyrodniczą. Zaleca się przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko dla planowanych elektrowni wiatrowych ze szczególnym uwzględnieniem ich wpływu na gatunki ptaków i nietoperzy. W związku z tym należy przeprowadzić roczny monitoring nietoperzy i ptaków obejmujący ich sezon rozrodczy oraz sezon migracji jesiennych i wiosennych. Zebrane w ten sposób informacje umożliwią określenie tras przelotu ptaków i nietoperzy oraz pozwolą ocenić czy wystąpi dla nich istotne zagrożenie.


Niezbędne jest przeprowadzenie inwentaryzacji i (lub) oceny:

  • ornitologicznej, w ramach której należy zastosować ścieżkę rozszerzoną obejmującą co najmniej 60 kontroli w skali roku obejmujących wszystkie okresy fenologiczne. Częstość obserwacji podyktowana jest brakiem danych dotyczących migracji sezonowych obejmujących obszar gminy. Prowadzenie kontroli zimowych pozwoli określić wykorzystanie obszaru gminy przez zimujące ptaki drapieżne oraz gęsi,

  • chiropterologicznej, którą należy przeprowadzić zgodnie z założeniami metodycznymi opublikowanymi przez EUROBATS w 2008 r., oraz założeniami metodycznymi opracowywanymi dla Polski. Należy wykonać co najmniej 29 inwentaryzacje w ciągu roku, nie licząc obserwacji wymagających analizę otoczenia terenu (uzależnione od metod wykonywanych obserwacji) zgodnie z założeniami EUROBATSU.

Zebrane w skali roku informacje pozwolą ocenić wpływ planowanej inwestycji na przyrodę i środowisko – sporządzenie raportu oddziaływania na środowisko oraz sporządzenie raportu oddziaływania na Naturę 2000 (o ile takie oddziaływanie wystąpi).

Zatem na terenach rolniczych wprowadza się dopuszczenie realizacji elektrowni wiatrowych, jedynie poza terenami ochrony konserwatorskiej i środowiskowej, w odległości nie mniejszej niż 500 m od istniejącej i projektowanej zabudowy.



Tereny wskazane w niniejszym studium pod lokalizację ferm wiatrowych są to tereny ustalone na podstawie materiałów już przygotowanych przez inwestorów oraz opracowanych raportów oddziaływania na środowisko.


      • Kierunki i zasady kształtowania leśnej przestrzeni produkcyjnej

Zakłada się ochronę istniejących lasów. Gospodarka leśna prowadzona według planów urządzenia lasów zgodnie z zasadami proekologicznej gospodarki leśnej. Ustala się zasadę nie przeznaczania terenów istniejących lasów na cele nieleśne. Przewiduje się możliwość wprowadzenia zalesień i dolesień niewielkich terenów, na obszarach niezurbanizowanych, na gruntach niskich klas w sąsiedztwie istniejących lasów. Szczegółowe kierunki dolesień wskazano na rysunku studium.

Studium określa ochronę zadrzewień alejowych wzdłuż dróg, zadrzewień śródpolnych oraz wzdłuż otwartych powierzchni wodnych i cieków. Zakłada się również zachowanie, ochronę i bieżącą konserwację istniejących parków, zieleńców i skwerów, a także wprowadzanie nowej zieleni izolacyjnej w obszarach istniejącej i planowanej zabudowy przemysłowo – składowej.




      • Warunki aerosanitarne

Przewiduje się ograniczenie emisji zanieczyszczeń gazowych i pyłowych, powstających głównie w związku z ogrzewaniem węglem. Postuluje się wprowadzanie odnawialnych źródeł energii (energia z biomasy, energia wiatru, energia słońca) lub mało uciążliwych czynników grzewczych gaz, olej niskosiarkowy, energia elektryczna. W przypadku emisji zanieczyszczeń powodowanych przez prowadzona działalność gospodarczą zakłada się modernizację zakładów w celu dostosowania ich do obowiązujących przepisów i norm.


      • Gospodarka wodna

Zakłada się poprawę jakości zasobów wód gruntowych i powierzchniowych w obszarze gminy poprzez:

  • budowę systemu kanalizacji sanitarnej obejmującej teren całej gminy, z odprowadzeniem ścieków do gminnych oczyszczalni,

  • ochronę istniejących terenów podmokłych położonych w sąsiedztwie cieków wodnych stanowiących naturalne pasy ochronne i oczyszczające wody powierzchniowe,

Ponadto, ustanawia się zakaz zasypywania, osuszania i zanieczyszczania naturalnych zbiorników wodnych. Istniejące w gminie cieki wodne i rzeki należy chronić przed ich przebudową i regulacją. Tereny podsiąkające i zalewowe w sąsiedztwie cieków wodnych oraz rzek należy pozostawić jako tereny zalewowe bez prawa zabudowy. Zakazuje się wprowadzania inwestycji mogących zaburzyć stosunki wodne, a przy planowaniu i realizacji przedsięwzięcia powinny być stosowane rozwiązania, które ograniczą zmianę stosunków wodnych do rozmiarów niezbędnych ze względu na specyfikę przedsięwzięcia.

Należy prowadzić racjonalną gospodarkę wodną pozwalającą na ograniczenie zużycia wody. Zakłada się działania zapobiegające ponad normatywnym poborom wód.

Zakazuje się wprowadzania ścieków (bytowych, komunalnych, przemysłowych) do cieków wodnych oraz rowów. Wprowadza się obowiązek wstępnego oczyszczania ścieków przemysłowych w granicach działki przed odprowadzeniem ich do kanalizacji sanitarnej lub innego odbiornika. Przede wszystkim działania zapobiegawcze zanieczyszczeniu wód powinny polegać na egzekwowaniu przestrzegania przepisów sanitarnych przez inwestorów i zakłady przemysłowe.


Ustala się zasadę odprowadzania ścieków bytowych i komunalnych kanalizacją gminną. Do czasu jej powstania dopuszcza się odprowadzanie ścieków do szczelnych zbiorników bezodpływowych z okresowym ich wywozem na zlewnię przy najbliższej oczyszczalni.


      • Gospodarka odpadami

Nadrzędnym celem polityki w zakresie gospodarki odpadami jest skuteczna segregacja wytwarzanych odpadów, zapobieganie powstawaniu odpadów przez rozwiązanie problemu odpadów „u źródła”, odzyskiwanie surowców i ponowne wykorzystanie odpadów oraz bezpieczne dla środowiska końcowe unieszkodliwianie odpadów, których nie dało się poddać odzyskowi.

Aby doprowadzić do poprawy sytuacji w zakresie gospodarowania odpadami należy:



  • zlikwidować „dzikie” wysypiska w (Damianowie, Gościsławiu, Lusinie, Pichorowicach, Piekarach),

  • podjąć działania w kierunku edukacji ekologicznej,

  • ustanowić pobieranie z góry zryczałtowanej opłaty rocznej za zapewnienie usługi usuwania odpadów (taki sposób poboru opłat spowoduje nawyk legalnego usuwania odpadów),

  • zarezerwować teren pod składowisko odpadów stałych w Lusinie (druga lokalizacja składowiska skróci drogi dowozu odpadów z terenu gminy),

  • zorganizować gminny punkt zbierania odpadów niebezpiecznych lub miejsca zbiórki wybranych odpadów niebezpiecznych, jak np. apteki dla przeterminowanych leków, sklepy chemiczne (dla przeterminowanych chemikaliów), warsztaty samochodowe (dla zbierania olejów przepracowanych).

W celu określenia działań zmierzających do poprawy sytuacji w zakresie gospodarowania odpadami należy opracować gminny program gospodarki odpadami.


        1. Obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

Do najważniejszych celów polityki przestrzennej zaliczyć należy zachowanie unikalnych wartości środowiska kulturowego oraz przeciwdziałanie przeobrażeniom struktury i sposobom zagospodarowania, które mogą stanowić zagrożenie dla jego wyjątkowych walorów, składających się na tożsamość regionu.

Działania w obrębie środowiska kulturowego służyć mają jego ochronie i kształtowaniu, niejednokrotnie uzupełniać je będą zadania rehabilitacyjne i rewitalizujące. Działania te poprzedzone muszą być rozpoznaniem zasobów i identyfikacją uwarunkowań.

Zasadą polityki przestrzennej jest integracja działań na rzecz ochrony i kształtowania wartości kulturowych z działaniami na rzecz ochrony i kształtowania wartości środowiska naturalnego.

Przedmiotem tej polityki są układy urbanistyczne, zespoły i obiekty objęte ochroną prawną na podstawie przepisów szczególnych (wpisane do rejestru zabytków) oraz pozostałe reprezentujące wysokie walory kulturowe, w tym figurujące w ewidencji konserwatorskiej.


Główne kierunki ochrony wartości kulturowych to:

  • tworzenie warunków zintegrowanej ochrony przyrody i dziedzictwa kulturowego.

  • kształtowanie nowych wartości kulturowych i przyrodniczych.

  • wykorzystanie istniejącego dziedzictwa w celu zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej i promocji turystycznej, wzmacniającej jego szanse rozwojowe.

Ich realizacja wymaga respektowania zasad:



  • wynikających z istniejących przepisów prawa powszechnego:

  • ochrony zabytków wpisanych do rejestru zabytków,

  • ochrony stanowisk archeologicznych ujętych w rejestrze,

  • ochrony zabytków ujętych w ewidencji konserwatorskiej,

  • ochrony przyrody i krajobrazu,

  • wynikających z przyjętego prawa lokalnego.

Studium zakłada kształtowanie harmonijnego, współczesnego krajobrazu kulturowego z uwzględnieniem uwarunkowań i tradycji historycznych oraz regionalnych, a na obszarach krajobrazu zdegradowanego rewaloryzację tych terenów.

Ustala się ochronę istniejących zabytków na terenie gminy Udanin. Ochroną objęte zostaną:


  • wskazane stanowiska archeologiczne,

  • zabytki wpisane do rejestru zabytków,

  • zabytki będące w ewidencji konserwatorskiej,

  • tereny o cennych walorach kulturowo – krajobrazowych, dla których określono strefy ochrony konserwatorskiej, dla których obowiązują wymogi konserwatorskie przytoczone w punkcie 3-cim niniejszego opracowania, dotyczącym uwarunkowań historyczno-kulturowych.

Nowoprojektowaną zabudowę (np. osiedla) i inne elementy zagospodarowania obcego w zachowanym krajobrazie kulturowym należy lokować w wyraźnej separacji od historycznych układów przestrzennych – np. poprzez odsunięcie nowych inwestycji od historycznej tkanki założeń ruralistycznych i zabytkowych zespołów budowlanych, poprzez ustalenie wyraźnej strefy niezabudowanej z wykluczeniem przypadkowego sytuowania zabudowy.


Dla terenów zabytkowych stanowisk archeologicznych w planach miejscowych należy przewidzieć strefy ochrony konserwatorskiej w obszarze, w których należy ustalać działania zapobiegające zniszczeniu zabytków archeologicznych, umożliwiające ich zbadanie i ewentualne przeznaczenie terenu pod inwestycje.

W planach miejscowych określi się zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi, strefy ochrony konserwatorskiej, oraz strefy ochrony ekspozycji obiektów szczególnie cennych. W przypadku sporządzania planu miejscowego dla działki bądź działek sąsiadujących z obiektem wpisanym do rejestru zabytków, lub ewidencji konserwatorskiej należy uwzględnić sąsiedztwo obiektu zabytkowego. W planach miejscowych określi się również zasady ochrony ekspozycji zabytków, lokalizacji nowych budynków ich wysokości i kolorystyki elewacji dachów.




        1. Polityka społeczna gminy

Studium nie zakłada konieczności zwiększenia ilości obiektów publicznych (kultury, oświaty czy zdrowia), gdyż ich ilość na terenie gminy jest zadowalająca. Niezbędna jest jednak ich modernizacja, rozbudowa i doposażenie w niezbędne urządzenia specjalistyczne. Na trenie gminy znajduje się jedna apteka w Udaninie, w związku z czym istnieje konieczność uruchomienia drugiej apteki w Ujeździe Górnym.

Perspektywicznie należy dążyć do tego, aby każda miejscowość posiadała własną świetlicę (miejsce spotkań mieszkańców), boisko sportowe i plac zabaw dla dzieci.

Ze względu na znaczne oddalenie od dużych ośrodków miejskich oraz brak większych, atrakcyjnych turystycznie obszarów leśnych gmina nie pełni praktycznie żadnej funkcji turystycznej. W związku z brakiem poważniejszych walorów turystycznych jedyną szansą rozwoju w tym względzie może być jedynie zagospodarowanie na cele rekreacyjno-wypoczynkowe istniejących stawów w pobliżu Ujazdu Górnego.


        1. Polityka gospodarcza gminy

Gmina Udanin to gmina typowo rolnicza. Rolnictwo jest dominującym działem gospodarki narodowej w gminie oraz podstawowym elementem jej bazy ekonomicznej. Pomimo to studium zakłada pewne ograniczanie terenów rolniczych gminy, na rzecz dolesień, rozwoju zabudowy mieszkaniowej, a także, w wybranych obszarach zabudowy gospodarczo-usługowej. Ustala się realizację celów wskazanych w studium przez wprowadzenie w obszarze gminy terenów przeznaczonych pod rozwój wielofunkcyjny (różne formy działalności gospodarczej, lokalizacja małych i mikroprzedsiębiorstw).

Konieczne i niezmiernie ważne jest opracowanie i wdrożenie przez gminę jednolitego planu działań promocyjnych. Podstawowym elementem każdej akcji nakierowanej na przyciągnięcie inwestorów zewnętrznych musi być promocja i reklama gminy. Działania promocyjne wymagają jednak jasnego, ścisłego planu i harmonogramu. Postuluje się m.in. wdrożenie regulaminu zwolnień podatkowych dla inwestorów, opracowanie materiałów promocyjnych, stworzenie bazy danych oraz strony internetowej, na której znalazłyby się niezbędne informacje dla potencjalnych inwestorów.





        1. Obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów krajowych

Inwestycje celu publicznego zarówno o znaczeniu lokalnym jak i ponadlokalnym nie zostały do niniejszej studium zgłoszone. Przyjmuje się jednak, że na terenie gminy dopuszcza się lokalizację inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym.


        1. Obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny

Ze względu na priorytetowy charakter gospodarki rolnej na terenie gminy nad innymi formami działalności gospodarczej należy znacznie ograniczyć możliwość eksploatowania węgla brunatnego oraz glinki ognioodpornej. Ze względu na brak jakichkolwiek wytycznych i wskazań ze strony organów administracji geologicznej o przewidywanym wykorzystaniu istniejących złóż, proponuje się wprowadzenie zasady, że surowce można eksploatować jedynie na kompleksach gleb gorszych niż klasa III.


        1. Obszary pomników zagłady i stref ochronnych oraz obowiązujące dla nich ograniczenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 roku o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz. U. nr 41,poz.412 oraz z 2002 roku nr 113,poz.984 i nr 153,poz.1271)

Na obszarze gminy Udanin nie znajdują się obszary pomników zagłady i stref ochronnych.


        1. Obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji

Na obszarze gminy Udanin zinwentaryzowano 48 nieczynnych wyrobisk, z których znaczna część uległa samorekultywacji (zakrzewienia, zadrzewienia, zalania wodą) lub została zalesiona. Rekultywacji wymagać będą jedynie wyrobiska zlokalizowane na użytkach rolnych, dla których przewiduje się rolny lub fitoochronny kierunek rekultywacji.


        1. Granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych

Dla obszaru objętego studium wyznacza się tereny zamknięte, wcześniej będące terenami koljowymi, których granice oznaczono na rysunku studium.


        1. Inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie.

W ramach terenów objętych studium nie przewiduje się wskazania dodatkowych obszarów problemowych, których zakresu nie wyczerpano by we wcześniejszych ustaleniach.


        1. Obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych.

Gmina Udanin nie jest narażona na niebezpieczeństwo powodzi ani usuwania się mas ziemnych. Jej obszar nie leży w zasięgu wody 1% (stanów powodziowych występujących statystycznie raz na sto lat), nie był objęty również zasięgiem zalewu powodziowego z lipca 1997roku. Ochrona przeciwpowodziowa jednak nie ogranicza się jedynie do terenów bezpośrednio objętych powodzią, lecz obejmuje swoim zasięgiem znacznie większy obszar dorzeczy.

W wyniku analiz przeprowadzonych przez Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Legnicy, wynikła potrzeba wybudowania zbiorników różnej retencji, które obok głównej funkcji magazynowania wody dla potrzeb rolnictwa stanowić będą także istotny element biernej ochrony przeciw powodziowej. Budowa zbiorników na dopływach Odry wpłynie na poprawę sytuacji powodziowej na terenach przyodrzańskich oraz pozwoli na nieingerowanie w cenne przyrodniczo międzywale Odry. W związku z tym, zgodnie z „Korektą programu gospodarki wodnej oraz modernizacji i rozbudowy urządzeń melioracji podstawowych w aspekcie ochrony przed powodzią” (W.Z.M.iU.W. w Legnicy) przewiduje się realizację zbiornika małej retencji „Udanin” zlokalizowanego na Pielaszkowickim Potoku o pojemności całkowitej 0,38 mln m3 i powierzchni zalewu 21ha. Realizacja zbiornika uzależniona jest od szczegółowych analiz techniczno-ekonomicznych.



Budowa zbiornika retencyjnego przyczyniłaby się do uregulowania gospodarki wodnej na obszarze gminy, co korzystnie wpłynęłoby na działalność rolniczą, szczególnie w centralnej części gminy, gdzie aktualnie obserwowany jest deficyt wód powierzchniowych. Realizacja zbiornika pozwoliłaby na magazynowanie wody do nawodnień gruntu położonych w sąsiedztwie zbiornika na obszarze ok. 100 ha.


      1. Strefy funkcjonalne struktury przestrzennej

    1. Wytyczne ogólne

Istniejące jak i projektowane obszary i strefy rozwoju poszczególnych funkcji zostały określone na rysunku studium. Posiadają one jednolity kolor i oznaczenie funkcji, jaka im została przypisana.
Obszary i strefy funkcjonalne, zarówno projektowane jak i istniejące, wskazane na rysunku studium, w ramach określonych funkcji, należy rozpatrywać jako tereny brutto. Oznacza to, że w ramach określonych funkcji na etapie realizacji planów miejscowych, mogą znaleźć się inne funkcje uzupełniające, takie jak np. elementy szczegółowego układu komunikacyjnego, obiektów infrastruktury technicznej czy funkcji uzupełniających. W takim wypadku zgodność planu miejscowego z niniejszym studium zostaje zachowana.
Dodatkowo założono zróżnicowane ukierunkowanie rozwoju terenów w poszczególnych strefach, przy zachowaniu pewnych zasad planowania, stałych dla całego obszaru Gminy:

  • dopuszcza się możliwość korekty zasięgu poszczególnych stref na etapie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego

  • dopuszcza się możliwość realizacji celów publicznych w obszarach wszystkich stref, stosownie do potrzeb mieszkańców gminy.

  • dopuszcza się możliwość zachowania dotychczasowego, rolniczego użytkowania w planach miejscowych, na obszarach wszystkich stref.

  • nie przewiduje się zmiany funkcji gruntów leśnych na inne, niezależnie od przeznaczenia obszarów strefy.



    1. Kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy
      1. Funkcje terenów


Rodzaje obszarów i terenów zainwestowanych i projektowanych:

  • MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

  • RM - tereny zabudowy zagrodowej,

  • MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

  • MNU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej,

  • U - tereny usług komercyjnych,

  • UK - tereny usług kultury i sakralnych,

  • UA - tereny usług administarcji,

  • UZ - tereny usług zdrowia,

  • UO - tereny usług oświaty,

  • UT - tereny turystyczno-rekreacyjne,

  • US - tereny sportu i rekreacji,

  • AG - tereny aktywizacji gospodarczej,

  • P - tereny przemysłowe (zakłady kamieniarskie),

  • PG - tereny eksploatacji surowców mineralnych,

  • RU - tereny obsługi rolnictwa,

  • ZD - tereny ogródków działkowych,

  • ZC - tereny cmentarzy,

  • ZP – tereny zieleni urządzonej,

  • ZP/US – tereny zieleni urządzonej z towarzyszącą funkcją rekreacyjno-sportową,

  • ZL - tereny lasów i zadrzewień,

  • ZLn - projektowane tereny dolesień,

  • R - tereny rolnicze,

  • WS - tereny wód otwartych i płynących,

  • KS – tereny obsługi komunikacji.




      • Wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów

Obejmują obszary i tereny nowoprojektowane, wyznaczone celem ochrony komfortu życia mieszkańców, a także tworzenia warunków zrównoważonego rozwoju funkcjonalnego oraz wzmocnienia krystalizacji struktury przestrzennej i funkcjonalnej gminy. Wyznaczone zostają następujące kategorie stref o zróżnicowanych kierunkach zagospodarowania:
MN - strefa terenów mieszkaniowych, w której zakłada się rozwój dominującej funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (o małej intensywności zabudowy) z możliwością realizacji podstawowych usług towarzyszących, także wolnostojących. W strefie przewiduje się możliwość uwzględnienia w planach miejscowych zachowania istniejącego użytkowania, w szczególności zachowania istniejącego zagospodarowania rolnego.
Ustalenia szczegółowe:

  • minimalna powierzchnia nowowydzielonej działki: wolnostojącej - 800 m2, bliźniaczej - 500 m2, szeregowej - 350 m2,

  • minimalna szerokość działki od strony drogi 20 m, postuluje się aby działki miały kształt regularny, zbliżony do kwadratu, ewentualnie regularnego prostokąta z zapewnioną dostępnością komunikacyjną,

  • maksymalna powierzchnia przeznaczona pod zabudowę (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) to 50% powierzchni działki, pozostałą część należy użytkować jako biologicznie czynną,

  • wysokość noworealizowanej zabudowy nie może przekroczyć 2 kondygnacji nadziemnych plus poddasze użytkowe lecz nie więcej niż 12m licząc od poziomu terenu (najniższego) do szczytu kalenicy,

  • postuluje się stosowanie w nowoprojektowanych budynkach mieszkalnych połaci dachowych o spadkach 30-45°, w układzie symetrycznym (dopuszcza się dachy wielospadowe), o pokryciu dachówką ceramiczną lub innymi materiałami o fakturze dachówkopodobnej,

  • ogrodzenia zewnętrzne ażurowe, wysokości maksymalnie do 180cm, plany miejscowe określą szczegółowo dozwolone kolory, rodzaj i wysokość ogrodzeń zewnętrznych,

  • w planach miejscowych precyzuje się minimalną i maksymalną wysokość budynków, stopień nachylenia dachu, usytuowanie budynku względem drogi w danym terenie zależnie od wysokości budynków istniejących,

  • w przypadku lokalizacji funkcji towarzyszących (usług uzupełniających) ustala się obowiązek wydzielenia w obrębie własności miejsc postojowych dla samochodów użytkowników,

  • rozwój terenów mieszkaniowych należy prowadzić poprzez dopełnienie i intensyfikację istniejącej tkanki oraz dodanie nowych terenów zainwestowanych bezpośrednio do granic istniejących terenów osadniczych. Niedopuszczalne jest rozpraszanie nowej zabudowy poza skupione układy osadnicze. Na nowych terenach rozwojowych przyrost zabudowy powinien również mieć charakter sukcesywny, a nie rozproszony.


RM - strefa terenów zabudowy zagrodowej, w której zakłada się rozwój dominującej funkcji terenów zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych z możliwością realizacji podstawowych usług towarzyszących także wolnostojących. W strefie przewiduje się możliwość uwzględnienia w planach miejscowych zachowania istniejącego użytkowania, w szczególności zachowania istniejącego zagospodarowania rolnego.
Ustalenia szczegółowe:

  • minimalna powierzchnia nowowydzielonej działki 1200 m2,

  • minimalna szerokość działki od strony drogi 24 m, postuluje się aby działki miały kształt regularny, zbliżony do kwadratu, ewentualnie regularnego prostokąta z zapewnioną dostępnością komunikacyjną,

  • wskaźnik intensywności zabudowy – 0,75,

  • minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 50% powierzchni działki,

  • wysokość noworealizowanej zabudowy nie może przekroczyć 2 kondygnacji nadziemnych plus poddasze użytkowe lecz nie więcej niż 12m licząc od poziomu terenu (najniższego) do szczytu kalenicy,

  • postuluje się stosowanie w nowoprojektowanych budynkach mieszkalnych połaci dachowych o spadkach 30-45°,

  • w planach miejscowych precyzuje się minimalną i maksymalną wysokość budynków, stopień nachylenia dachu, usytuowanie budynku względem drogi w danym terenie zależnie od wysokości budynków istniejących,

  • w przypadku lokalizacji funkcji towarzyszących (usług uzupełniających) ustala się obowiązek wydzielenia w obrębie własności miejsc postojowych dla samochodów użytkowników.



MNU - strefa terenów mieszkaniowo – usługowych, w której zakłada się rozwój dominującej funkcji zabudowy mieszkaniowej, drobnej wytwórczości oraz innych usług nieuciążliwych. Dla obszarów tej strefy ustala się przede wszystkim rozwój mikro i drobnej przedsiębiorczości oraz możliwość realizacji usług użyteczności publicznej, w tym celów publicznych, w szczególności: administracji publicznej, bezpieczeństwa, oświaty, zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, placówek pielęgnacyjno-opiekuńczych, kultury, kultu religijnego, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, turystyki w tym usług hotelowych, oraz agroturystycznych, sportu, pocztowych i telekomunikacyjnych, oraz innych drobnych usług. Przewiduje się możliwość uwzględnienia w planach miejscowych zachowania istniejącego użytkowania.
Ustalenia szczegółowe:

  • powierzchnia nowowydzielonej działki wynosić powinna co najmniej 1200m2,

  • minimalna szerokość działki od strony drogi 20 m,

  • zabrania się lokalizowania w granicach działek obiektów i urządzeń usługowych i produkcyjnych zaliczonych zgodnie z przepisami szczególnymi do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko,

  • w przypadku sąsiedztwa z istniejącą zabudową, gabaryty budynków powinny nawiązywać swoim wyglądem do obiektów sąsiadujących,

  • ustala się ograniczenie wysokości noworealizowanej zabudowy mieszkaniowej do 2 kondygnacji plus poddasze użytkowe, lecz nie więcej niż 12 m od poziomu terenu do szczytu kalenicy,

  • dopuszcza się adaptację na cele usługowe zarówno budynków gospodarczych jak i budowę wolnostojących obiektów

  • ustala się obowiązek sytuowania usług w parterach budynków, w taki sposób ażeby nadać witrynom estetyczny charakter ekspozycyjny,

  • dopuszcza się usytuowanie lokali usługowych na wyższych kondygnacjach, pod warunkiem, że w parterze znajduje się inny lokal usługowy,

  • maksymalna powierzchnia zabudowana i utwardzona 45% działki, przy czym powierzchnia biologicznie czynna winna znajdować się przede wszystkim w częściach działki sąsiadujących z terenami o innym przeznaczeniu,

  • określa się obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla klientów i obsługi na terenie działki lub zorganizowanie odpowiedniego parkingu.


MW - strefa terenów mieszkaniowych wielorodzinnych, w której zakłada się rozwój dominującej funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o średniej intensywności zabudowy z możliwością realizacji podstawowych usług towarzyszących, w tym wolnostojących. W strefie przewiduje się możliwość uwzględnienia w planach miejscowych zachowania istniejącego użytkowania, w szczególności zachowania istniejącego zagospodarowania rolnego.
Ustalenia szczegółowe:

  • zabrania się lokalizowania w granicach działek obiektów i urządzeń usługowych i produkcyjnych zaliczonych zgodnie z przepisami szczególnymi do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko,

  • obiekty powinny nawiązywać formą do miejscowej tradycji budowlanej

  • w przypadku sąsiedztwa z istniejącą zabudową, gabaryty budynków powinny nawiązywać swoim wyglądem do obiektów sąsiadujących,

  • ustala się ograniczenie wysokości noworealizowanej zabudowy mieszkaniowej do 4 kondygnacji plus poddasze użytkowe, lecz nie więcej niż 12 m od poziomu terenu do szczytu kalenicy,

  • ustala się obowiązek sytuowania usług w parterach budynków, w taki sposób ażeby nadać witrynom estetyczny charakter ekspozycyjny,

  • dopuszcza się usytuowanie lokali usługowych na wyższych kondygnacjach, pod warunkiem, że w parterze znajduje się inny lokal usługowy,

  • określa się obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla klientów i obsługi na terenie działki lub zorganizowanie odpowiedniego parkingu.

  • dopuszcza się przeznaczanie pod zabudowę (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) maksymalnie do 50% powierzchni działek, pozostałą część należy użytkować jako czynną biologicznie (trawniki, zieleń ozdobna, ogrody itp.),

  • zagospodarowanie funkcjonalno-przestrzenne wnętrz ewentualnych kwartałów zabudowy należy przeznaczyć pod zieleń.



U - strefa terenów usługowych, w której zakłada się rozwój wszelkich form działalności gospodarczej, w tym rzemiosła, usług komercyjnych, kultury, oświaty, zdrowia, hotelowych, agroturystyki i innych. Dopuszcza się w uzasadnionych przypadkach realizację funkcji mieszkaniowej w ramach mieszkania czy wydzielonej działki dla właściciela terenu. Na etapie wykonywania planów miejscowych dopuszcza się drobne korekty obszaru strefy oraz możliwość zachowania istniejącego użytkowania, w szczególności zachowania istniejącego zagospodarowania rolnego.
Ustalenia szczegółowe:

  • wiodącym przeznaczeniem są wszelkie usługi i drobna wytwórczość,

  • dopuszcza się lokalizowanie rzemiosła oraz mikro i małych przedsiębiorstw,

  • minimalna szerokość frontu działki to 20 m,

  • możliwość zabudowy maksymalnie do 80% powierzchni działki budowlanej,

  • ustala się ograniczenie wysokości noworealizowanej zabudowy mieszkaniowej do 2 kondygnacji plus poddasze użytkowe, lecz nie więcej niż 12 m od poziomu terenu do szczytu kalenicy,

  • postuluje się ogrodzenie wysokości maksymalnie 2 m, nie bliżej niż 4m od krawędzi jezdni (rezerwa pod chodnik i ścieżkę rowerową, obowiązkowe zachowanie istniejących układów drzew alejowych wzdłuż dróg).

  • obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla klientów i obsługi na terenie działki lub zorganizowanie odpowiedniego parkingu.

  • działalność usługowa nie może powodować zakłócenia warunków zamieszkania w sąsiedztwie ani powodować kolizji z formami użytkowania terenów położonych w pobliżu.



RU – strefa terenów obsługi rolnictwa, w której zakłada się rozwój wszelkich form obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich. Dopuszcza się w uzasadnionych przypadkach realizację funkcji mieszkaniowej w ramach mieszkania czy wydzielonej działki dla właściciela terenu
Ustalenia szczegółowe:

  • zabrania się lokalizowania w granicach działek obiektów i urządzeń usługowych i produkcyjnych zaliczonych zgodnie z przepisami szczególnymi do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko,

  • dopuszcza się przewidzenie w planach miejscowych zachowania istniejącego zagospodarowania rolniczego na obszarach strefy, zachowuje się istniejące zagospodarowanie leśne,

  • dopuszcza się przeznaczanie pod zabudowę (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) maksymalnie do 50 % powierzchni działek, pozostałą część należy użytkować jako czynną biologicznie (trawniki, zieleń ozdobna, ogrody itp.).


US – strefa terenów sportu i rekreacji, wyznaczona w celu utrzymania i poprawy jakości zamieszkania oraz aktywizacji sportowej mieszkańców. Zakłada się dalsze intensywne użytkowanie istniejących terenów i urządzeń sportowych oraz pozyskiwanie nowych terenów i budowę szerokiej bazy dla rozwoju kultury fizycznej. Na obszarach sportowo-rekreacyjnych będą wprowadzane nowe usługi sportowe, uwzględniające zmieniający się styl życia oraz modne dyscypliny sportu i czynnej rekreacji.
Ustalenia szczegółowe:

  • postuluje się o zagospodarowanie terenu zielenią urządzoną, w tym zielenią izolacyjną,

  • dopuszcza się budowę obiektów dla potrzeb sportu i rekreacji wraz z urządzeniami związanymi z ich obsługą oraz zielenią,

  • dopuszcza się usługi handlu i gastronomii nie zajmujące więcej niż 10% terenu, towarzyszące funkcji dominującej, służące obsłudze tego terenu,

  • dopuszcza się realizację zabudowy mieszkaniowo – usługowej jedynie na działce nr 16 w obrębie Pichorowice,

  • powierzchnia zabudowy terenu nie może być większa niż 30%,

  • powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 40%.

AG - strefa terenów aktywizacji gospodarczej, w której zakłada się rozwój działalności gospodarczej, przemysłu, baz, składów, usług, obsługi ruchu transportowego. Przewiduje się możliwość zachowania w planach miejscowych istniejącego użytkowania.
Ustalenia szczegółowe:

  • przy ustalaniu wysokości i umiejscowienia budynków w planach należy uwzględnić w szczególności konieczność zachowania wartościowych otwarć widokowych oraz zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia sąsiednich terenów pełniących podobne funkcje,

  • maksymalna powierzchnia zabudowana i utwardzona 75% działki, przy czym powierzchnia biologicznie czynna winna znajdować się przede wszystkim w częściach działki sąsiadujących z terenami o innym przeznaczeniu,

  • od strony terenów sąsiednich nakazuje się co najmniej 5m pas nasadzeń zieleni wielopoziomowej

  • zabrania się lokalizowania i budowy obiektów szczególnie szkodliwych dla środowiska oraz naruszających walory krajobrazowe,

  • obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla klientów i obsługi na terenie działki lub zorganizowanie odpowiedniego parkingu.



ZLn - strefa planowanych dolesień, która obejmuje obszary rolne położone na gruntach o dość niskiej klasie bonitacyjnej, podmokle, nieprzydatne rolniczo.
Ustalenia szczegółowe:

  • nie przewiduje się zmiany przeznaczenia terenów na cele nierolne i nieleśne,

  • gospodarkę leśną należy prowadzić zgodnie z wymogami ochrony środowiska oraz w oparciu o plany urządzania lasów,

  • dopuszcza się możliwość częściowego przeznaczenia kompleksów leśnych na cele rekreacyjno- wypoczynkowo-sportowe (ścieżki zdrowia, ścieżki dydaktyczne, ścieżki rowerowe) pod warunkiem wcześniejszego uzgodnienia z zarządcą,

  • dopuszcza się prowadzenie sieci napowietrznej i podziemnej infrastruktury technicznej, stacji transformatorowych, masztów telekomunikacyjnych, zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi,

  • dopuszcza się prowadzenie utwardzonych dróg dojazdowych (gospodarczych).


Pozostałe funkcje wymienione w punkcie 9.2.1, a nie wymienione powyżej mają zastosowanie według przypisanych im wcześniej określeń.
Uzupełnieniem wytycznych dla wszystkich wymienionych stref są treści ustaleń dla stref związanych z ochroną kulturową, ochroną krajobrazu oraz ochroną przyrodniczą. Granice w/w stref zagospodarowania terenów, uwidocznione na rysunku, należy traktować jako orientacyjne, a ich skorygowany przebieg określony będzie w planach miejscowych, zgodnie z zasadami określającymi zgodność planów z polityką zawartą w studium.


Projektowane tereny oznaczone symbolami: MN, RM, MW, MNU, U, AG, które zaplanowane są w bezpośrednim sąsiedztwie cieków wodnych należy pozostawić jako zalewowe bez prawa zabudowy. Ponadto, w celu ochrony bioróżnorodności terenów cennych przyrodniczo i dla prawidłowego rozwoju istniejących ekosystemów, wskazane byłoby pozostawienie bez zainwestowania (tj. prawa zabudowy), co najmniej 10 m pasa terenu wzdłuż cieków wodnych, celem ochrony i zachowania korytarzy ekologicznych cieków wraz ze wszystkimi elementami przyrodniczymi dolin rzecznych.
Pewne ograniczenia w zainwestowaniu wprowadza się również na terenach o przekroczonych standardach akustycznych, które występować mogą wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, zwłaszcza w pasie autostrady A4 oraz dróg wojewódzkich nr 345 i 363. Ograniczenia te polegają na zakazie lokalizacji obiektów mieszkalnych lub innych wymagających ochrony przed hałasem, jeśli wcześniej nie zostaną podjęte środki ograniczające emisję niekorzystnych fal dźwiękowych do środowiska. Poprawa warunków akustycznych może być osiągnięta poprzez:

  • ograniczenie tonażu samochodów ciężarowych przejeżdżających przez tereny zabudowane,

  • zainstalowanie ekranów akustycznych przy budynkach położonych najbliżej krawędzi jezdni lub zastosowanie pasów zieleni izolacyjnej tam gdzie jest to możliwe.



1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   17


©absta.pl 2016
wyślij wiadomość

    Strona główna